■法眼財經

按照物權理論，房屋未過戶登記，此時物權仍在開發商名下，購房者對所購房屋僅享有“物權期待權”，物權優先于債權

基于維護交易穩定和社會和諧等因素考慮，法律在一定程度上賦予了購房者的“物權期待權”優先于抵押權和建設工程優先受償權的權利。此為購房者的“超級優先權”

□  蔣陽兵

近年來有一些房地產企業經營不善甚至進入破產程序，這種情況下購房者權益保護問題引發公眾關注。開發商進入破產程序后，購房者應如何依法維護自身合法權益？《認購書》可否作為購房者主張權利的依據？當房產尚未過戶時，如房企破產，購房者對所購買房屋物權請求權和購房款返還權是否享有法定優先權？這些問題都值得探討。

《認購書》何時可被認定為購房合同

筆者認為，如《認購書》具備房屋買賣合同的主要條款，屬法律意義上的房屋買賣合同，在意思表示真實明確，未違反法律法規效力性強制性規定的情況下，屬合法有效。

對于這一觀點，《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第五條也有規定：“商品房的認購、訂購、預訂等協議具備《商品房銷售管理辦法》第十六條規定的商品房買賣合同的主要內容，并且出賣人已經按照約定收受購房款的，該協議應當認定為商品房買賣合同?！?/p>

因此，如《認購書》寫明了具體的標的物、價款、支付方式、辦理過戶、違約責任等房屋買賣合同的主要內容，意思表示真實明了，未違反法律法規的效力性強制性規定，則屬合法有效的商品房買賣合同，該《認購書》可作為主張權利的合法依據。

購房者對所購房屋的物權請求權和購房款返還請求權的法定優先性

房屋未過戶登記，一旦開發商破產，購房者權益能否被優先保護？

按照物權理論，房屋未過戶登記，此時物權仍在開發商名下，購房者對所購房屋僅享有“物權期待權”，物權優先于債權。

基于維護交易穩定和社會和諧等因素考慮，法律在一定程度上賦予了購房者的“物權期待權”優先于抵押權和建設工程優先受償權的權利。此為購房者的“超級優先權”。

購房者的超級優先權最早見于《最高人民法院關于建設工程價款優先受償權問題的批復》。該批復規定：“一、人民法院在審理房地產糾紛案件和辦理執行案件中，應當依照《中華人民共和國合同法》第二百八十六條的規定，認定建筑工程的承包人的優先受償權優于抵押權和其他債權。二、消費者交付購買商品房的全部或者大部分款項后，承包人就該商品房享有的工程價款優先受償權不得對抗買受人?！备鶕陨线壿?，建筑工程款優先于抵押債權，商品房買受人的權利優先于建筑工程款。

對于上述批復中所涉及的商品房買受人的權利具體指何種權利，實踐中常引起爭議。

最高人民法院所發布的一個文件對此作了明確的規定?！蹲罡呷嗣穹ㄔ横槍ι綎|省高級人民法院就處置濟南彩石山莊房屋買賣合同糾紛案請示的答復》指出：“《最高人民法院關于建設工程價款優先受償權問題的批復》明確規定了房屋買受人的權利優先于建筑工程承包人的優先受償權與抵押權人的抵押權，體現了優先保護處于相對弱勢地位的房屋買受人的精神?；凇杜鷱汀繁Ｗo處于弱勢地位的房屋買受人的精神，對于《批復》第二條‘承包人的工程價款優先受償權不得對抗買受人’的規定，應當理解為既不得對抗買受人在房屋建成情況下的房屋交付請求權，也不得對抗買受人在房屋未建成等情況下的購房款返還請求權……與執行程序相比，破產程序能更好地清理債權債務。在破產程序中，《批復》關于優先保護商品房買受人權利的規定也應予以適用，請你院考慮可否引導相關案件通過破產程序處理?！?/p>

上述規定明確了購房者對所購買房屋物權請求權和購房款返還請求權的法定優先性。即便房屋存在抵押、拖欠工程款等情況，亦應予認定業主們對房屋權屬的請求權，或認定返還購房款請求權為法定優先權，優先于抵押權和建筑工程款優先權。

此后，全國各級法院多個案例亦均支持購房者所購買房屋權屬權利或返還購房款請求權的法定優先權。

破產管理人對于付全款的房屋是否有合同單方解除權

企業破產法第十八條第一款規定：“人民法院受理破產申請后，管理人對破產申請受理前成立而債務人和對方當事人均未履行完畢的合同有權決定解除或者繼續履行，并通知對方當事人?！?/p>

在民法典合同編的規定中，合同解除權分為約定解除權和法定解除權，前者基于民事行為的意思自治原則，后者基于法律法規的明文規定。民法典對于企業進入破產程序后管理人的解除權并沒有明確列出。民法典第五百六十三條第一款第（五）項采用了兜底性規定，即法律規定的其他情形也可成為法定解除權。為此，企業破產法與民法典對于該方面的規定并不沖突，二者進行了有效的銜接。

對企業破產法第十八條第一款進行深入分析，我們發現管理人的合同解除權應當在“雙方均未履行完畢的合同”這一情形下進行適用。如果債務人的相對方已經完全履行了合同義務，此時管理人的合同解除權應當受到限制，以便維護交易的穩定性。

在最高人民法院審理的（2020）最高法民再287號購房者洪某在房地產開發商海南某房產開發有限公司進入破產程序后主動起訴主張繼續履行房屋買賣合同一案中，最高人民法院判決支持繼續履行房屋買賣合同。最高人民法院認為“《中華人民共和國企業破產法》第十八條第一款規定，人民法院受理破產申請后，管理人對破產申請受理前成立而債務人和對方當事人均未履行完畢的合同有權決定解除或者繼續履行，并通知對方當事人，管理人自破產申請受理之日起二個月內未通知對方當事人，或者自收到對方當事人催告之日起三十日內未答復的，視為解除合同。該條款僅適用于雙方當事人均未履行完畢債務的情形。具體到該案，洪某已向房產公司交付了購房款，不存在洪某還有其他義務未予履行的情形，原審判決認定房產公司的管理人有權解除合同，適用法律錯誤，應予以糾正?！惫蚀顺蜂N原一、二審判決，支持購房者洪某請求繼續履行《房屋買賣合同》的訴訟請求。

購房者已經履行完畢房屋買賣合同中的所有義務的情況下，管理人不具有單方解除權，而應代表開發商繼續履行合同義務。如管理人單方解除合同的，購房者對先前所支付的購房款及其利息損失的賠償權可按照前述應認定具有法定優先權。

可依法尋求可平衡各方利益的解決方案

如前所述，在破產法層面，法律規定了購房者對所購買房屋物上請求權和購房款返還請求權的超級優先權。如破產開發商開發的房屋已經取得預售許可證或已經實質上具備了交付條件，那可考慮繼續履行合同。對于確實未繳交購房款的，應予補繳差額購房款。當然，購房者也可以開發商違約為由，請求解除合同，退回購房款及其利息，并請求將債權確認為超級優先債權。

對于尚未封頂不具備交付條件的房屋，則應客觀原因無法繼續履行合同，管理人或購房者可主張解除合同，對購房者的購房款及其利息確認為超級優先權債權?；谫彿空咚碛械膶Ψ课菸餀嗾埱髾嗪唾彿靠罘颠€請求權的超級優先性的前提，如此處理并未損害抵押權人的利益，平衡了各方利益，同時可維護交易的穩定性，避免給業主和社會造成不良影響。

當然，購房者也要面對現實，立足事實和法律，不能有太高的期望。如對于尚不具備交付條件需要增加新投入以完成建設的，對于新增加的成本在破產企業無法承擔該費用的情況下，可能需要業主們分擔成本。

此外，對于辦理了銀行按揭貸款，購房者如因種種原因不想繼續要房子或無力承擔銀行按揭貸款壓力的，可考慮主動提起訴訟請求解除房屋買賣合同和銀行按揭貸款合同，未償的按揭貸款由開發商向銀行清償。購房者對于已經支付的首付款和已償的按揭貸款可向管理人申報債權并請求確認為優先債權。

房屋往往是眾多家庭中的重要資產，往往傾注了家庭成員的大部分心血，遇見開發商破產等特殊情況，購房者往往心急又無措。尤其是在破產程序中，購房者自身對于破產程序中的時間節點和細節的把控并不那么專業。建議購房者應沉著應對，不要有過激行為，應及時尋求專業人士的幫助，依法積極維護自身合法權益。